Công ty TNHH MTV Đức Tựu TPP

1900.0339 ducbdg@gmail.com
Công ty luật Đức Tựu

Cách nào tránh rủi ro khi mua đất đang thế chấp ngân hàng?

Câu hỏi: Vì chỗ thân tình lâu năm, bạn bán mảnh đất 100m2 đang thế chấp ngân hàng cho tôi chỉ bằng một nửa giá thị trường. Tuy nhiên sổ đỏ của mảnh đất này đang bị thế chấp ở ngân hàng để vay một số tiền lớn. Vậy xin hỏi, thủ tục để mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào? Làm thế nào để bên mua không chịu rủi ro?
- Mạnh Chung -
Trả lời:

   Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Đức Tựu. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý.

- Bộ luật Dân sự 2015

II. Nội dung tư vấn.

   Theo Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: "Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật." Như vậy, với mảnh đất bạn định nhận chuyển nhượng đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, hai bên sẽ được thực hiện việc chuyển nhượng này. Việc này do thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật.
   Bên chuyển nhượng cùng với bên nhận chuyển nhượng và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền chuyển nhượng giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên chuyển nhượng đối với ngân hàng. Thỏa thuận này phải được lập thành văn bản và được công chứng theo quy định của pháp luật.
   Bạn sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán. Hai bên sẽ thỏa thuận việc thanh toán khoản tiền chuyển nhượng còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
   Sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng cùng với bên nhận chuyển nhượng phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng theo quy định và làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.
    Nếu hồ sơ hoàn thiện, đúng và đầy đủ, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mang tên bạn (hoặc ghi tên bạn vào trang 3 hoặc trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục thay đổi người sử dụng đất).
   Để phòng ngừa rủi ro khi nhận chuyển nhượng đất đang thế chấp tại ngân hàng thì người bán cần phải tìm hiểu kỹ về miếng đất mình mua, lập thỏa thuận ba bên, chỉ nhận chuyển nhượng khi được sự đồng ý của Ngân hàng (nơi đang nhận thế chấp) và khoản tiền nhận chuyển nhượng phải lớn hơn hoặc bằng với khoản tiền (cả gốc và lãi) bên chuyển nhượng đang nợ Ngân hàng; thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng; khi thực hiện các giao dịch nộp tiền cần lưu giữ các giấy tờ giao dịch.

   Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết được vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
   Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 1900.0339 hoặc gửi qua mail: luatductuu@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Đức Tựu.

   Rất mong nhận được sự hợp tác!